El pasado 26 de mayo del presente año, entró en vigor, tras su publicación en el BOE, la nueva Ley de Vivienda, en concreto la “Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda”. Pero ¿cuáles son los cambios y en qué nos puede afectar como propietarios o inquilinos? Esta nueva ley ha provocado dudas y controversia. Vamos a intentar solucionar todas las dudas analizándola a continuación.
Dentro de la nueva ley hay aspectos que han cambiado radicalmente con lo anteriormente establecido, por ejemplo, una nueva definición sobre Grandes Tenedores. Se considera gran tenedor a la persona con más de diez inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluye garajes y trasteros). En zonas tensionadas se distinguirá entre grandes tenedores (5 o más viviendas en zona tensionada o hasta 10 viviendas -1.500m2- en zona no tensionada) y pequeños propietarios (menos de 5 viviendas).
Lo cual nos lleva a una nueva pregunta, ¿qué es una Zona Tensionada? La nueva ley amplia la Zona de mercado residencial Tensionada y regula el precio del alquiler en dichas zonas.
Para considerar una zona tensionada tiene que cumplir una de las siguientes condiciones, que el coste medio de hipoteca o alquiler más los gastos y suministros básicos superen el 30% de la renta media de esa zona o que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos un 3% por encima del IPC en los cinco años anteriores. Es competencia de la CCAA establecer dichas Zonas Tensionadas.
Los nuevos contratos, además, tendrán un precio regulado, que no podrá superar la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años (una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior). Esta medida es exclusiva de las Zonas Tensionadas. En pequeños propietarios, se sumará la actualización del índice vigente (2% en 2023 y 3% en 2024) y en grandes tenedores se aplicará el índice de contención de precios (como excepción se incrementará hasta un 10% si se han hecho rehabilitaciones, mejoras de accesibilidad, etc.).
Otro aspecto a tener en cuenta es el Límite a la actualización de rentas de alquiler en contratos existentes eliminando el IPC. La actualización de los precios se dejará de vincular al IPC actualizándose en 2023 con un máximo del 2%, en 2024 un máximo del 3% y desde 2025 se creará un índice de referencia más estable e inferior al IPC (salvo excepciones donde ambas partes pacten un incremento, siempre que no sea un gran tenedor).
Por otro lado, los honorarios inmobiliarios serán a cargo del arrendador y prohibido aumentar el precio con gastos extras. La persona que alquila una vivienda tendrá que seguir pagando una fianza y la garantía adicional al firmar el nuevo contrato. Pero es el propietario quien pagará los gastos de gestión. No se pueden fijar nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario de cuotas o gastos no recogidos en el anterior contrato.
La Duración del contrato de alquiler y ningún acuerdo será contrario a la Ley de Vivienda. Los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), afecta en principio en contratos a partir del 26 de mayo del 2023, para los contratos vigentes antes del 26 de mayo de 2023 se les aplica las medidas extraordinarias aprobadas para 2023. La prórroga extraordinaria de 6 meses dejó de estar en vigor desde el 1 de julio de 2023.
Los contratos duran hasta cinco años, o siete, si es persona jurídica el arrendador; hasta ahora el arrendador podría dar el contrato por terminado o que se prorrogara tres años más, per ahora entran en vigor unas nuevas prórrogas que serán obligatorias para el arrendador, en función de si están en Zona Tensionada, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales (hasta tres años), con los términos del contrato en vigor. Solicitud de prórroga a la que el arrendador está obligado a aceptar.
Se eliminan las cláusulas que permiten la no aplicación de las medidas de la Ley de Vivienda ante un acuerdo entre las partes.
La protección contra los desahucios incorpora nuevas medidas, es obligatorio fijar una fecha y hora para su ejecución, se aplazarán los procesos más de dos años, acceso a las soluciones extrajudiciales en personas vulnerables, las CCAA podrán aplicar medidas adicionales de mediación y se ofrecen medidas habitacionales alternativas (realojamientos, alquileres bonificados…).
Por otro lado, para incentivar en pequeños propietarios el alquiler de su vivienda en Zonas Tensionadas, tendrán una bonificación del IRPF del 50% al alquilar su vivienda, llegando al 60% si es rehabilitada, al 70% si se alquila a jóvenes entre 18 y 35 años o si se destina a alquiler social (renta inferior a la establecida en el programa estatal de la vivienda) y hasta del 90% si se rebaja la renta inicial más de un 5% sobre el anterior contrato.
La ley permite cargar al inquilino los gastos de comunidad, IBI o residuos de los propietarios, pero en las zonas tensionadas, sólo se aplicarán estos cargos si ya se encontraban reflejados en el contrato anterior. Además, los gastos deberán estar fijados con claridad en el contrato.
Para inmuebles de uso residencial desocupados sin justificación (por traslado temporal laboral, cambio de residencia por salud, vivienda en rehabilitación o propiedad en venta -hasta un año- o en alquiler -hasta 6 meses-) con carácter permanente y que lleven vacías más de dos años (propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio), podrán aumentar el IBI con un recargo de hasta el 50%. Si la propiedad ha estado desocupada más de tres años, el recargo puede llegar al 100%.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, imposibilitando cambar la calificación de vivienda pública. Las viviendas protegidas en suelos de protección pública se someterán a un régimen de protección pública permanente mientras se mantenga la calificación de dicho suelo.
Por último, añadir que los poderes públicos podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas.
El objetivo del Gobierno con todos estos cambios, es el de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Pero los expertos creen que los efectos que va la nueva ley no serán tan positivos como el Gobierno anuncia: Enumeramos algunas de esas críticas:
-No soluciona los problemas del alquiler en España, los agrava e introduce nuevos impedimentos, distorsionando la economía con las zonas tensionadas, creadas artificialmente, por su efecto negativo al disminuir las transacciones.
-Se acentúa la limitación al topar el precio de alquiler a grandes tenedores, limitando la posibilidad de que un inversor obtenga una rentabilidad. Los pequeños propietarios que invirtieron en vivienda para tener un complemento (muchos pensionistas), verán descender su poder adquisitivo.
-Aumenta el riesgo del arrendador, por las restricciones de la subida del precio del alquiler y por no luchar contra el fenómeno okupa (no abordado en la ley), generando inseguridad jurídica que reducirá la oferta y aumentará los precios.
-Es una ley con más tintes políticos que técnicos, regresando a la Ley de Arrendamientos Urbanos de hace los años sesenta, que congeló los precios de los alquileres empobreciendo el mercado y reduciendo el número de viviendas en alquiler.
-Los expertos creen que sería más conveniente el diseño de un marco regulatorio adecuado que permitiera al sector poner más viviendas en el mercado. Intentar corregir los “deseos” del mercado generan una ley económicamente contraproducente, deberían impulsar un marco donde el alquiler fuera más eficiente, protegiendo la propiedad privada para generar más oferta.
