Tras la implantación de la nueva normativa sobre el alquiler de la vivienda impulsada desde el gobierno y publicada en el BOE el pasado 26 de mayo, la realidad del mercado de alquiler inmobiliario nacional y local ha variado sustancialmente. Antes de ser aplicada esta norma se podían encontrar multitud de previsiones de los especialistas financieros e inmobiliarios, advirtiendo de unas posibles consecuencias, tomando como ejemplo otros lugares de Europa donde se habían aplicado ya, algunas de las situaciones propuestas en la nueva norma, como los topes del alquiler.
En Alemania y en Holanda, la mitad de sus habitantes utiliza la fórmula del alquiler como opción a su situación habitacional, las propiedades las acumulan un escaso número de propietarios (normalmente sociedades financieras) que tienen gran cantidad de viviendas en su poder.
En España desde la crisis de 2.008 los potenciales compradores de viviendas se redujeron drásticamente y las posibilidades de acceder a una hipoteca con facilidad desapareció para muchos de los demandantes para la compra de una propiedad inmobiliaria. Esta situación supone que esas personas que buscaban una vivienda con la que emanciparse tienen que asumir un alquiler con un coste mensual superior a las mensualidades de una hipoteca.
Medio año después de la entrada en vigor de la nueva norma podemos analizar los efectos que ha provocado a nivel nacional.
Uno de los efectos negativos es que ha decrecido la oferta del alquiler. Hay propietarios que prefieren tener cerrado un piso a arriesgarse a las consecuencias que tendrían que asumir en caso de un impago por de sus inquilinos, el 9 % de los propietarios retira del mercado la vivienda al llegar el vencimiento del contrato en vigor. En el pasado mes de noviembre, la oferta de alquiler habitual había decrecido más del 30 % y la previsión inicial es que continúen bajando el número de inmuebles disponibles, además la demanda de inmuebles para alquileres de larga duración se ha incrementado un 11 % y los precios del alquiler en 2.023 llevan un 9,2 % de subida.
Según datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, una cuarta parte de los arrendadores han endurecido los requisitos exigibles a los posibles clientes que van a alquiler una vivienda, solicitando datos fiscales y financieros, como varias nóminas, estabilidad laboral o algún tipo de garantías que les proteja en caso de impago; una quinta parte de los propietarios elige subir el precio del alquiler, un 15% adaptan su vivienda a un alquiler temporal o vacacional y un 13 % se ha decantado por la compraventa, eliminando el producto del mercado de alquiler y un 6 % se “han pasado” al alquiler turístico. Incluso se nota un aumento en el alquiler por habitaciones.
En las agencias inmobiliarias también ha cambiado el panorama, ya que la mitad ha bajado sus productos de alquiler y una de cada seis ha renunciado a esta vía de negocio.
Si nos centramos en la capital zamorana, los datos son similares al resto de la situación nacional. La demanda es superior a la oferta y los precios han crecido el último año. Actualmente en Zamora el precio medio del alquiler es de 6,1 euros el metro cuadrado, aumentando en los doce últimos meses un 10,7 %, aunque el mayor tramo de subida comenzó anteriormente a la implantación de la nueva norma de vivienda (de diciembre de 2.022 a julio de 2.023). En la provincia el precio medio es de 5,8 € / m2, con un incremento similar el último año (10,3%), subiendo un 3,9 % el primer trimestre tras la publicación de la ley de vivienda.
Alquileres exprés.
Otra consecuencia de ese gran desfase entre la oferta y la demanda del alquiler en el mercado inmobiliario es la aparición del fenómeno del “alquiler exprés” que es alquilar una vivienda en menos de 24 horas. En ciudades como Gerona o Vitoria una tercera parte de las viviendas publicadas en noviembre para el alquiler cerraron su operación de esta forma. La media nacional se sitúa en el 18 % de operaciones. Por la parte menos activa en alquileres inmediatos aparece Segovia con el 7 % del producto y Córdoba con un 9%. Por su parte, Zamora está en la media nacional con un 18%, la capital que baña el río Duero está en esta ocasión al nivel nacional.
Otra consecuencia de la nueva normativa es que a partir del 1 de enero de 2.024 se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dejando de tomar como referencia el IPC por la variación del IGC (Índice de Garantía de Competitividad) con un 2% de máximo. En ausencia de acuerdo entre propietario e inquilino para pactar una nueva subida, el incremento no podrá ser superior al 3%.
Según los expertos este intervencionismo ha perjudicado a inquilinos y propietarios con una importe disminución de oferta de alquiler y esa sobre regulación ha provocado una reducción elevada de oferta, en Madrid, por ejemplo, la reducción ha sido del 26%.
Aunque ese límite a las subidas no es el único factor en la disminución de la oferta de alquiler. Un propietario prefiere un buen inquilino sin subidas en su contrato a que se marche con la situación actual, debido al miedo al impago o a la ocupación, aumentando las exigencias en los perfiles de clientes potenciales por parte de los propietarios, que no siempre puede paliar un seguro de impago.
Fuentes Idealista, El Confidencial y El Economista.
